מקרקעין

לשאלות בתחום, אנא צרו קשר עם עו"ד שמואל לכנר, שותף, ראש מחלקת נדל"ן במשרדנו - slechner@nblaw.com ועדי בן-אנוש, עו"ד, במחלקת נדל"ן במשרדנו - abenenosh@nblaw.com

דיני מיסוי מקרקעין - הארכת מועדים נוכח משבר הקורונה

בחוק מיסוי מקרקעין ישנן הוראות שמיטיבות עם בעלי דירת מגורים אחת (דירה יחידה). זאת, הן לגבי מס רכישה מופחת (מי שרוכש דירה יחידה זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים), והן לגבי פטור ממס שבח (הזכאות לפטור ה"רגיל" ממס שבח מותנית בכך שמדובר בדירה יחידה של המוכר).

חוק מיסוי מקרקעין מתייחס למצב בו בעלים של דירה מעוניין להחליף אותה, קרי, ראשית הוא קונה דירה חדשה ורק לאחר מכן מוכר את הדירה הקיימת. במקרים כאלו – למרות שמרגע שהנישום קנה את הדירה החדשה הוא למעשה בעלים של שתי דירות – המחוקק עדיין מתייחס לאותו נישום כבעלים של דירה יחידה אם הוא מוכר את הדירה הקיימת תוך התקופות שנקצבו בחוק.

מאחר שמשבר הקורונה יצר קושי במכירת דירות, האריך המחוקק את המועדים לביצוע המכירה של הדירה הקיימת, כך שהנישום עדיין יחשב בעלים של דירה יחידה לצורך ההנחות/פטורים ממס. כמו כן, בשל הקושי לבצע "עלייה" לישראל במהלך תקופת הקורונה, הוארכה גם התקופה הקשורה לעניין זה. להלן תקציר הוראות הארכת המועדים.

תשלום מס רכישה מופחת של דירה יחידה – במידה שהמועד האחרון למכירת הדירה הקיימת (18 חודשים מרכישה או 12 חודשים מקבלת מפתח במקרים בהם הדירה החדשה נרכשת מקבלן – לפי המאוחר) חל בתקופה שבין 1.3.2020 ועד ל-30.6.2021, אזי הנישום יקבל ארכה בת 16 חודשים למכירת דירתו הישנה
ארכה דומה, בת 16 חודשים, תינתן גם במקרה המקביל של מכירת דירה ישנה לצורך פטור ממס שבח
ארכה דומה, בת 16 חודשים, תינתן גם במקרה שהדירה החדשה נרכשה במסגרת קבוצת רכישה
לאור המגבלות בקשר למעבר בין מדינות בתקופת הקורונה, ארכה דומה, בת 16 חודשים, תינתן גם לתושב חוץ שרכש דירה יחידה וצריך להפוך לתושב ישראל בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה (לצורך הנאה מחישוב "דירה יחידה").

הארכות הנזכרות לעיל יינתנו במקרים שבהם המועד למכירת הדירה חל בתקופה שבין 1.3.2020 ועד ל-30.6.2021. הארכות אינן רלוונטיות במקרה שהמועד האחרון למכירת הדירה הישנה חל שלא בתאריכים האמורים. יושם אל לב כי אם שולם מס מלא בתקופה זו ניתן לפנות בבקשה לתיקון שומה.

חשוב לתת את הדעת לכך שהוראות החוק שמתייחסות לתקופה של 18 חודשים למכירת הדירה הקיימת לצורך זכאות של הנחות/פטורים לבעלים של דירה יחידה הן הוראות שנקבעו בהוראת שעה. לפני הוראת השעה, החוק קבע תקופה ארוכה יותר, של 24 חודשים. הוראת השעה עתידה להסתיים ביום 1.5.21, כך שיתכן שלאחר אותו מועד ממילא תחזור אוטומטית תקופה בת 24 חודשים.

ואולם, לאור הבחירות הצפויות בחודש מרץ, חשוב לקחת בחשבון גם את סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, הקובע כי "כל חיקוק שתקפו היה פוקע תוך שני החדשים האחרונים לתקופת כהונתה של הכנסת היוצאת, או תוך ארבעה חדשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, או תוך שלושת החדשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת – יעמוד בתקפו עד תום שלושת החדשים האמורים." ככל שיחול סעיף זה, הוראת השעה לעניין 18 החודשים תוארך כקבוע בסעיף 38.

כיצד מתייחסים בתי המשפט לשאלת סיכול חוזה שכירות בימי קורונה?

לאחרונה ניתן פסק דין בבית משפט השלום בתל אביב-יפו (תא"ח 4492-05-20) בגין הסכם שכירות של אולם אירועים בחולון, שהושכר בדמי שכירות של 65,000 ש"ח לחודש. בשל משבר הקורונה, ונוכח תקנות חירום שאסרו על קיום אירועים, עמד אולם האירועים ריק בחודש אפריל 2020. השוכרים לא שילמו דמי שכירות עבור חודשים אפריל עד יוני, 2020. לפיכך טען המשכיר כי השוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית ותבע את פינוי המושכר.
השוכרים טענו בתשובה כי משבר הקורונה הוא בגדר "סיכול" לפי דיני החוזים ובפרט לאור דיני השכירות, ולפיכך עמידתו של המשכיר על פינוי הנכס נעשית בחוסר תום לב. בית המשפט קבע כי חוק השכירות והשאילה עוסק בסיכול רק בהקשר של מצבי מניעה לעשות שימוש במושכר, הנובעת מן המושכר עצמו, ולא כאשר מדובר על מצב חיצוני למושכר. למשל, אולם אירועים ספציפי שהוצא נגדו צו הריסה, לעומת מצב שבו מתעוררת מניעה כללית ביחס לקבוצה רחבה של נכסים, כגון אולמות אירועים באופן כללי. וכך מורה סעיף 15 לחוק השכירות:

היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו
למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה
אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי
השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור [...]

עוד קבע בית המשפט כי דיני החוזים אינם מסייעים לשוכרים, שכן ממילא "סיכול" אינו מונע את ביטול ההסכם – להיפך, זוהי התרופה היחידה הנתונה למי שנפגע מהפרת חוזה מחמת סיכול (להבדיל מסעד של אכיפה או פיצויים), וסעד של פינוי המושכר הוא במהותו של סעד של ביטול ההסכם.
בית המשפט הוסיף וקבע כי המשכיר אינו חסר תום לב, וכי רכישת הנכס מומנה באמצעות משכנתא, הכפופה לתשלומים חודשיים. כך, דווקא השוכרים הם אלו שהודיעו באופן חד-צדדי, וללא זכות שבדין, על הפסקת תשלום דמי השכירות. לפיכך הורה בית המשפט על פינוי המושכר עד לסוף חודש יולי 2020.

האם מגפת הקורונה מקימה עילת "סיכול חוזה" המצדיקה את הפרתו?

סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), שעניינו פטור בשל אונס או סיכול החוזה, קובע כי ככל שהפרת החוזה היא תוצאה של נסיבות שהצד המפר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה, ולא יכול היה למנען, וככל שקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, אזי לא יראו בהפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

בחינת הפסיקה מעלה כי בתי המשפט גילו גישה מצמצמת באשר לפרשנות סעיף זה. כך למשל, בישראל, על פי רוב, מצבי לחימה לא יוכרו בקלות, אם בכלל, כהצדקה להפרת חוזה או תנאי מתנאיו, וצד שיבקש להסתמך על התרחשות לחימה כעילה להפרת החוזה או ביטולו, עלול לגלות שאין בכך כדי להושיעו מההפרה, גם אם ההפרה אכן נבעה מכך (דוגמה בולטת היא התייחסות הפסיקה למלחמת יום כיפור).

עם זאת, גישה זו, לפיה כל אירוע מסכל הוא אירוע צפוי, זכתה לביקורת כגישה נוקשה ולפיכך נידון הצורך בהמרתה בגישה ליברלית וגמישה יותר, הנגזרת מהקצאת הסיכונים בין הצדדים לחוזה. ואכן, בהמשך, רוככה גישה זו בפסיקה והובהר כי יש לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, יש לבחון אם צד לחוזה יכול היה לצפות את קיומן של הנסיבות, למשל פרוץ מגפת הקורונה, ואם הוא יכול היה לצפות את ההשלכות המעשיות של המשבר על מהות היחסים החוזיים הספציפיים. עוד יש לבחון אם התוצאות המיוחדות של המשבר הן בבחינת נסיבות שאינן מאפשרות לקיים את החוזה הספציפי או הופכות את קיומו לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו.

יש לשים לב כי אף אם תתקבל טענת הסיכול בעניין אחד אשר הושפע מהקורונה, לא ניתן בהכרח להסתמך על טענה זו בעניינים אחרים ולראות בנגיף הקורונה (על אף היותו חריג) אירוע הפוטר את הצדדים בכל מצב ובאופן גורף מקיום התחייבויותיהם.

מה יקרה אם בית המשפט יקבע כי ההסכם סוכל?

גם אם בית המשפט יכיר בכך שהפרת החוזה היא תוצאה של סיכול (דהיינו נסיבות שהצד המפר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים), הרי שבית המשפט רשאי לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הצד הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה. בית המשפט רשאי לעשות כן בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, וזאת אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו.

האם הקורונה היא בבחינת "כח עליון" המאפשר להפר חוזה מקרקעין או לבטלו?

בעשורים האחרונים מקובל לכלול בחוזי מקרקעין (ובפרט חוזי בניה/ביצוע, חוזי מכר של דירות קבלן וחוזי התחדשות עירונית) סעיף רחב יותר מהקבוע בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). הסעיפים החוזיים כוללים פירוט של אירועים ודוגמאות ספציפיות שעם התקיימותם יידחו המועדים הקבועים בהסכם לקיום התחייבויותיו של צד לחוזה, כגון "כח עליון", מלחמה, מחסור ספציפי/כללי בפועלי בניין, שביתה כללית בענף הבניה, צווים ממשלתיים, פגעי טבע וכיוצא בזה. קרוב לוודאי שברובם המוחלט של חוזי המקרקעין, סעיפי הכח העליון אינם מתייחסים מפורשות למחלות ומגיפות, אך כן מתייחסים לאירועים יוצאי דופן, אשר מטבע הדברים לא ניתן לצפות אותם ולמנוע אותם.

המונח כוח עליון (Force Majeure) אינו מוגדר באופן ברור בדין הישראלי אלא שהוא מונח משפטי שגור ושכיח בדיני חוזים. ככלל, הוא נועד לשמש עילת הגנה לצד המפר חוזה כתוצאה מנסיבות שלא יכול היה לצפות או למנוע. גם לשאלה הקונקרטית אם מגפת הקורונה היא בבחינת "כח עליון" אין תשובה חד משמעית. הניתוח תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה, ובאופן בו המונח מוגדר בהסכם הספציפי שנכרת בין הצדדים. סביר להניח כי שאלות אלו ייבחנו בהמשך גם על ידי בתי המשפט. גם היכולת לבטל חוזי מקרקעין או לא לקיים את ההתחייבויות החוזיות במקרקעין, בגין "כוח עליון", אינה מוחלטת.

על פי רוב, סעיפים מסוג זה מורים כי התקופות במהלכן אירעו נסיבות אלה לא תובאנה במניין הימים לקיום ההתחייבות, וכי עיכוב כאמור לא ייחשב הפרה ולא יזכה בפיצוי או בסעד אחר כלשהו. לעיתים אף נקבעת מראש "תקופת התארגנות", המעניקה שהות לחזור לשגרה ולהיערך להמשך קיום ההתחייבות החוזית. בחלק מהחוזים מוכפפת הזכות לפעול על פי הוראת הסעיף ולטעון ל"כח עליון" למשלוח הודעה בזמן אמת על כך שכח עליון מעכב או מסכל את האפשרות לקיים את החוזה. ככל שההסכם כולל תניה ברורה ומפורטת של הנסיבות העולות כדי "כוח עליון" וזכויות הצדדים במקרה זה, כך גוברת ההסתברות כי ניתן יהיה להשתמש בו.

ביום 31.3.20 נשלח מכתבו של מר גבי שוחט, סגן החשב הכללי באוצר, ליחידות ממשלתיות שונות אל מנכ"לים, סמנכ"לים וחשבים במשרדי הממשלה השונים, לפיו "ככלל, המגבלות שהוטלו על המשק עקב המצב לא חלות על ענף הבנייה בשל חיוניותו למשק ועל כן בשלב זה אין להכיר במצב כעיכוב שנגרם מכוח עליון. עם זאת, ככל שבפרויקט מסוים יגרמו עיכובים כתוצאה מהמגבלות שהוטלו על המשק או שיחול שינוי במגבלות החלות על ענף הבנייה, הדבר ייבחן בהמשך בהתאם להוראות ההסכמים והדין".

יצוין כי לא מדובר בקביעה של ערכאה שיפוטית וקיים ספק ביחס לסמכותו של סגן החשב הכללי לשלוח הבהרה כאמור ובפרט ביחס לתחולתה על חוזים או ליכולת להסתמך על עמדה זו בהתדיינות משפטית. בהתאם לכך, עוד באותו יום (31.3.20) דרש נשיא התאחדות בוני הארץ, מר ראול סרוגו, כי תפורסם לאלתר הנחיה המבטלת את האמור לעיל, בציינו כי עסקינן בכח עליון שלא ניתן היה לצפותו בישראל ובעולם ואשר הביא למשבר חמור בענף הבניה והתשתיות.

ביום 5.4.2020 הבהיר משרד האוצר כי הקביעה הנזכרת במכתבו של סגן החשב הכללי דלעיל אינה חלה על השוק הפרטי אלא אך ורק על חוזים בתחום הבנייה שהמדינה היא צד להם, וכי הנושא נדון כעת באופן מעמיק.

במקביל הודיע משרד המשפטים כי הקים צוות בין-משרדי, בראשות המשנה ליועמ"ש למשפט אזרחי ארז קמיניץ, על מנת לבחון את השפעת משבר הקורונה על דיני החוזים הכלליים, ובפרט דיני הסיכול (לרבות בכל הנוגע לחוזי שכירות למגורים או לעסקים) ולדון במשמעותו המשפטית של המונח "כח עליון". משרד המשפטים הודיע כי בימים אלה נשקלת האפשרות לערוך תיקון חקיקתי שיגדיר במדויק את הנסיבות ואת הסיבות להיווצרות גורם מסכל בחוזה, ולחילופין – לערוך חוות דעת בעניין זה. הצוות הבין-משרדי יזמן גופים רלוונטיים כדי לשמוע את עמדת הציבור (בנוהל מהיר), אך כרגע לא צפויים להתקיים דיונים פתוחים לקהל וטרם נקבע תאריך יעד להשלמת עבודתו.

ביום 6.4.2020 פרסמה לשכת עורכי הדין נייר עמדה בעניין ההשלכות המשפטיות חוזיות של המגיפה. במסגרת נייר העמדה נסקרו דיני הסיכול לפי הוראות חוק החוזים וחוק השכירות והשאילה, בדבר העדר האפשרות לבצע התחייבות חוזית בשל נסיבות בלתי צפויות. כחלק מנייר העמדה, בחנה לשכת עורכי הדין את נושאי חוזי השכירות למגורים ועסקים וציינה כי לעמדתה, יש הבדל בין חוזי השכירות השונים, כך:

חוזי שכירות למגורים - מאחר וזכות השימוש אינה נמנעת מהשוכרים לא תקום להם האפשרות לבטל את ההסכם או להפחית את דמי השכירות.

חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום השביתה את פעילותם - השוכרים יהיו פטורים מדמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה בשימוש במושכר (לאחר תקופה סבירה יהיה זכאי המשכיר לבטל את ההסכם).

חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום צמצמה את פעילותם באופן חלקי (אך ניכר) - המניעה מלעשות שימוש במושכר היא חלקית ועל כן מכוח עקרון תום הלב יש להתאים את החוזה לנסיבות המשתנות. המלצת לשכת עורכי הדין היא שבכפוף לבחינת כל מקרה ומקרה, לרבות תנאי ההתקשרות הספציפיים, במהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב- 50% מדמי השכירות ודמי הניהול מבלי שהדבר יחשב להפרת החוזה.

חוזי שכירות לעסקים חיוניים שתחיקת החירום לא אוסרת עליהם לפעול והוראות אחרות מאפשרות להם להעסיק עובדים (שלא הוטלו עליהם מגבלות באשר למצבת העובדים) – דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלה ואף אין, לכאורה הצדקה, להפעיל את דוקטרינת התאמת החוזה לנסיבות המשתנות ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות (כמובן שכל מקרה צריך להיבחן על פי נסיבותיו ויתכנו חריגים לכלל).

חוזי שכירות לעסקים שעיקרם אינו מבוסס על הון אנושי (למשל, חוזים שעיקר פעילותם נסמכת על אוטומציה של מכונות או אחסון, כגון מחסנים, מרלו"גים, מפעלים תעשייתיים וכדומה), לא ייחשבו כהסכמים שמטרתם סוכלה בשל מגפת הקורונה ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות (כמובן שכל מקרה צריך להיבחן על פי נסיבותיו ויתכנו חריגים לכלל).

אלו כלים נוספים מאפשרים לבתי המשפט להתערב בחוזים בעידן הקורונה?

ככלל, ככל שמתעוררות בעיות רוחביות בקיום הסכמים במשק בעקבות משבר הקורונה, מוטב שהמחוקק ייתן דעתו לנושא. עד אז, בתי המשפט יכולים לפעול גם על יסוד דוקטרינות אחרות. לדוגמה, ניתן להוסיף תנאים לאכיפת הסכמים על יסוד סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, המאפשר לבית המשפט להתנות את אכיפת החוזה בתנאים אחרים המתחייבים לפי נסיבות העניין (למשל, להורות על שערוך מלא או חלקי של התמורה שנקבעה בחוזה המכר).

עם זאת, לעניין זה נקבע באופן כללי בפסיקה כי השימוש בכלים מסוג זה צריך להיעשות באופן זהיר ורק במקרים חריגים על מנת שלא להפוך את החוזה לחוזה חדש שהצדדים כלל לא התכוונו, אליו ועל מנת שלא להוסיף תוצאות בלתי צפויות למשבר בלתי צפוי באמצעות התערבות משפטית מיותרת.

מה דינם של חוזי מכר (רכישת דירה מיזם/קבלן) וחוזי התחדשות עירונית בעידן הקורונה?

סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע כי על אף ההוראה המחייבת את המוכר לשלם פיצוי בגין איחור במסירה העולה על 60 ימים מהמועד החוזי, צדדים לחוזה מכר רשאים להסכים כי חובת הפיצוי לא תחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. ברוב הסכמי המכר (רכישת דירות מיזם/קבלן) ניתן למצוא סעיפים כאלה.

נקבע בפסיקה כי הנטל להוכיח פטור מחמת אירוע מסכל מעין זה מוטל על המוכר (היזם/קבלן). ההיגיון הטמון בפסיקה זו הוא שכל הסכם אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון רגיל וצפוי על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי התגשם הסיכון וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו.

כך למשל, על מנת להצדיק אי קיום התחייבות על פי החוזה, כגון איחור במסירת הדירה ביחס למועד החוזי המוסכם, יהיה על היזם/קבלן להציג, בין היתר, ראיות כיצד מגפת הקורונה עיכבה את העבודות, ולהוכיח כי המשבר מנע בעדו לעמוד במועד החוזי; כי לא הייתה מניעה אחרת לבניה; מה היה מצב הבניה בבניין ואיזה פועלים היו נחוצים באותו השלב כדי לאפשר את המשך הבניה בבניין ובדירות, במטרה לאפשר את השלמת הבניה עד המועד החוזי המוסכם; כי פעל, ככל שהיה לאל ידו, כדי לקיים את החוזה.

בחינת הפסיקה ביחס למבצע "צוק איתן", למשל, מלמדת כי טענות של קבלנים לאיחור בגין המבצע נדחו כיוון שלא הוכיחו את הקשר הסיבתי בין המבצע לאיחור.

נזכיר כי לרוב, עמדת הממונה על חוק המכר היא שבכל פרויקט הכולל הריסה ובנייה מחדש (הן פינוי-בינוי והן תמ"א 2/38), בו כלל הזכויות של בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר אף ביחס לבעלי הדירות הקיימות בבניין המיועד להריסה, והיזם נדרש לעמוד בהוראותיו. לכן נראה כי הדברים האמורים יפים גם ביחס לחוזי התחדשות עירונית.

Rental Contracts

כיצד משפיע משבר הקורונה על חוזי שכירות?

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כי אם נמנע משוכר של נכס מקרקעין להשתמש בנכס למטרת השכירות, מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, הוא פטור מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור. הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה השוכר לא ידע על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען (תנאים מצטברים). במצב כזה, המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה, אלא אם השוכר הודיע לו לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

גישה מצמצמת שנהגה בפסיקה הורתה כי אי ההתאמה לעניין סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה חייבת לנבוע ממצב המושכר גופו, להבדיל מנסיבות אחרות השוללות מן השוכר את הנאתו מן המושכר. בהמשך ננקטה גם גישה מרחיבה, לפיה סעיף 15 חל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר, לרבות עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר, והמניעה יכולה להיות גם משפטית ולאו דווקא פיזית.

עוד הבחינה הפסיקה בין מניעה כללית לבין מניעה הקשורה במושכר עצמו. כאשר המניעה היא כללית, יחולו דיני הסיכול הכלליים מכח חוק החוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), וכאשר המניעה היא במושכר עצמו, יחול סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה. גישה שאומצה בחלק מפסקי הדין גורסת שסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה נסב על נסיבות הקשורות במושכר עצמו, להבדיל מנסיבות הקשורות במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, או מצב מלחמה, שאז יחולו דיני הסיכול הכלליים (ראו התייחסות לכך בשאלות קודמות). בהתאם לכך, כאשר המצב הביטחוני בארץ או מגפה גורמים לירידה רבתי במספר הלקוחות, או לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים מכח חוק החוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

עוד קבעו בתי המשפט שגם בהנחה שיש לראות את השוכר כמי שהפר את הסכם השכירות, יהיו מקרים בהם על פי עקרונות כלליים של דיני החוזים, אין לפסוק למשכיר פיצוי (ולכל הפחות, אין לפסוק לו פיצוי בסכום שדרש). זאת, לאור טעמים כגון נטל הקטנת הנזק החל על המשכיר (למשל באמצעות השכרת הנכס לשוכר חלופי); אכיפת הסכם השכירות עד לסיומו אינה צודקת; אכיפת הסכם השכירות תיחשב עמידה על זכות שלא בתום לב.

חשוב לזכור כי חוק השכירות והשאילה, חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וגם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"ד - 1974 הם דברי חקיקה דיספוזיטיביים (שניתן להתנות עליהם), ולכן בכל מקרה יש לבחון תחילה את לשון החוזה הספציפי.

מהו הדין בתקופה זו ביחס להסכמי ארגון בעסקת התחדשות עירונית?

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 ("חוק המארגנים") קובע כי הסכמים לארגון עסקת התחדשות עירונית יעמדו בתוקפם למשך התקופות הקבועות בחוק. אבני הדרך שיש לעמוד בהן על מנת שהסכם הארגון ימשיך לעמוד בתוקפו הן השגת שיעור חתימות מקרב בעלי הדירות בבית המשותף בתוך תקופה מסוימת הקבועה בחוק, וקידום תכנית שתאפשר את מימוש פרויקט ההתחדשות העירונית במסגרת המועדים הקבועים בחוק. רוב המועדים שנקבעו ביחס לפקיעת תוקפו של ההסכם עם המארגן יימנו החל מ-"המועד הקובע", דהיינו המועד שבו נחתם הסכם הארגון הראשון בבית המשותף, כך ש"מרוץ הזמנים" מתחיל עם חתימת הבעלים הראשון בבית המשותף.

ראוי להזכיר כי החוק אינו חל רק על הסכמי ארגון. כך למשל, סעיף 8 לחוק המארגנים קובע כי ככל שיזם לא התקשר בעסקת פינוי בינוי עם 2/3 מבעלי הדירות בבית המשותף בתוך 5 שנים ממועד התקשרותו בעסקת פינוי ובינוי ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף – רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, גם אם אינם צד לעסקה, להודיע ליזם בכתב כי הם אינם מעוניינים בעסקה.

בתקופה הנוכחית, בה פגישות חתימה מתבטלות בעקבות הנחיות משרד הבריאות, תקנות שעת חירום וחשש הציבור מהדבקה, ובעקבות צמצום הפעילות של מוסדות התכנון – צפוי שייגרמו עיכובים ומניעות לעמוד בהוראות החוק. חוק המארגנים הוא חוק קוגנטי (שלא ניתן להתנות עליו), לכן לא ניתן להסכים מראש על הארכת המועדים הקבועים בו. כמו כן, חוק המארגנים אינו כולל הוראה דומה להוראת סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (שעניינה עיכוב שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו), על כן ספק אם לעניין מועדי פקיעת תוקפם של הסכמי ארגון ניתן יהיה לעשות שימוש בדוקטרינת הסיכול או הכח העליון על מנת להתגבר על העיכוב הנובע ממשבר הקורונה.

לסיכום, כיצד מוצע לצדדים לחוזה לנהוג בתקופת משבר הקורונה?

בראש ובראשונה יש לבחון את לשון החוזה, ובפרט אם היא מקנה הגנה שעשויה להיות רלוונטית למשבר הקורונה ובאילו תנאים (חובת מתן הודעה בכתב לצד השני, התחייבות לנהוג באופן מסוים, נקיטת אמצעים לצמצום נזקים, מתן עדיפות באספקה, השתחררות מהסכמי קבלני משנה, וכדומה). יש להקפיד לקיים את התנאים כדבעי ולנקוט בכל הפעולות שיש לעשות כדי ליהנות ממנה. גם צד המבקש לדחות טענת כוח עליון נדרש לעיתים להגיב באופן מסוים בזמן אמת, למשל להודיע כי הוא דוחה את הטענה, שאם לא כן, יראו בו כמי שקיבל את עמדת הצד השני וויתר על טענותיו בהקשר זה. בכל מקרה, מומלץ לתעד ולשמור אסמכתאות ביחס למניעה לקיום ההתחייבויות.

ככל שלשון החוזה אינה מסדירה סוגיה זו או מסדירה זאת באופן חלקי, ניתן לפנות גם לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) – טענת סיכול או כח עליון (ראו לעיל), או לסעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) – התניית אכיפת החוזה בתנאים (ראו לעיל), או לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.

כמו כן, מומלץ לצד היודע שהוא מפר או עתיד להפר את החוזה בעקבות המשבר, לשקול לנצל את "חלון ההזדמנויות" ולפנות כבר עתה לצד השני. כאשר כולם תחת "השפעת המשבר", גדל הסיכוי להגיע להסכמות שימנעו טענות עתידיות בדבר הפרת החוזה. עד מהרה שערי המשא ומתן ואפשרות תיקון החוזה יינעלו, והצדדים לחוזה ולעסקאות ישובו להתנהלות פורמלית הכוללת היצמדות ללשון החוזה.

יש חשיבות גם לאופן ההתנהלות של הצדדים לחוזה. שני הצדדים, הן המפר והן הנפגע, נדרשים לנהוג בתום לב האחד כלפי משנהו. צד שנקלע להפרה צריך בכל מקרה לעשות כל אשר ניתן על מנת לקיים את תנאי החוזה וגם לעניין זה מומלץ לתעד ולשמור אסמכתאות ביחס לפעולות שנעשות; במקביל, הצד הנפגע עשוי להידרש, במקרים מסוימים, להימנע מעמידה על ביצוע דווקני של החוזה בעת הזו, וזאת על אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות חיצוניות.

כיצד מומלץ לנהוג ביחס לחוזים שטרם נחתמו?

בהסכם שנכרת בימים אלה מומלץ להתייחס באופן ספציפי להשפעות הנגיף על אפשרות הצדדים לעמוד בהתחייבויותיהם, כגון תחזיות אספקה או רכש, העדר משאבי כח אדם וכדומה. התייחסות זו צריכה להיעשות באופן נקודתי ולא רק כחלק מסעיף כוח עליון, שכן כעת לא יוכל צד להסכם לטעון כי לא היה בידו לצפות את התפשטות הקורונה או את השלכותיה.

חשוב להתאים את סעיפי "הכח העליון", להוסיף או להחריג (לפי העניין) התייחסות פרטנית למצבים דומים, להחריג או להרחיב ככל הניתן (ובאופן סביר) לאירועים ומשברים גלובליים, ולא להותיר זאת למגמות השונות בפסיקה.

הלוואות ומשכנתאות

בעקבות הוראת החשב הכללי במשרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי מיום 15.3.2020, ופנייתם של נגיד בנק ישראל והמפקחת על הבנקים למערכת הבנקאית, בנקים החלו להציע לציבור הרחב שירותים שונים בעקבות משבר הקורונה, כמפורט להלן.

הקלות בהחזרי המשכנתאות: כל לווה זכאי רשאי לבקש ולקבל דחיה בתשלומי המשכנתא השוטפים לתקופה של עד ארבעה חודשים. לצורך הגשת הבקשה להקפאת תשלומי המשכנתא אין צורך להגיע לסניפי הבנק. תשובות יתקבלו מהבנק תוך 7 ימים, ככל הניתן. דחיית התשלומים לא תהיה כרוכה בעמלה וכן יוקפאו הליכי גביה חדשים מכל סוג נגד לווים בפיגור.

הקלה במגבלות על הלוואות למשקי בית לכל מטרה, במשכון דירה: בנק יהיה רשאי להעניק הלוואה לכל מטרה במשכון דירה (כלומר, הרחבת המשכנתא הקיימת של הלקוח, שלא לצורך רכישת דירה), בשיעור מימון של עד 70% (טרם ההקלה המגבלה עמדה על שיעור מימון של 50%). מתן ההלוואה בהתאם להקלה זו יהיה כפוף להצהרת הלווה כי החריגה משיעור מימון של 50% אינה למטרת רכישת דירה נוספת (דירה להשקעה).

הלוואות לקבלנים: בנקים יוכלו להגדיל את האשראי לענף הבינוי והנדל"ן, כך שסך האשראי (בניכוי תשתיות לאומיות) יעלה משיעור של 20% ל-22% מסך כל תיק האשראי של הבנק (סך המגבלה, כולל תשתיות, תעמוד על 24%). הקלה זו תאפשר למערכת הבנקאית להגדיל את האשראי לענף בהיקף של כ-15 מיליארדי שקלים.

הודעת הממונה על חוק המכר לעניין תשלום מרחוק בגין דירה חדשה

ביום 23.3.2020 פרסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון נייר עמדה בנוגע לדרך ביצוע תשלום למוכר דירה באמצעות "פנקס שוברים" בגין רכישת דירה חדשה, וזאת לאור הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 ("חוק המכר דירות").

הוראות חוק המכר דירות קובעות כי בפרויקט המלווה על ידי תאגיד מלווה (בנק, חברת ביטוח) נדרש רוכש דירה לבצע תשלום בגין הדירה שרכש באמצעות "פנקס שוברים". בהתאם לכך, התאגיד המלווה מנפיק פנקס שוברים פיזי למוכר הדירה (היזם), אשר מעבירו לרוכש הדירה. לצורך ביצוע התשלום, הרוכש נדרש להגיע לבנק עם פנקס השוברים.

עקב משבר הקורונה, הבהיר הממונה על חוק המכר את עמדתו בעניין זה ולפיה רוכש דירה יוכל לבצע את התשלום למוכר הדירה ללא הגעה פיזית לסניף הבנק, וזאת בהתקיים התנאים המפורטים בנייר העמדה (לרבות החזקה פיזית בפנקס השוברים, השלמת השובר כמתחייב והעברת עותק מהשובר לפקיד הבנק במדיה הדיגיטלית, בצירוף אמצעי זיהוי שיידרש על ידי הבנק).

עמדת הממונה תעמוד בתוקפה עד ליום 1.5.2020.

יודגש כי מדובר בנייר עמדה בלבד אשר אינו מהווה הוראת ביצוע ולפיכך הגורמים השונים אינם מחויבים לפעול בהתאם לעמדה זו והדבר נתון לשיקול דעתם.

מיסוי מקרקעין - דחיית תקופות ומועדים

בתאריך 27.3.2020 פורסמו ברשומות תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש) (דחיית תקופות בענייני הליכי מס), התש"ף-2020, במסגרתן אושרה דחיית מועדים מסוימים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"). ביום 1.4.2020 פורסמה גם הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/20 שנועדה להבהיר את תקנות שעת החירום שלעיל.

במסגרת תקנות שעת החירום שלעיל נקבע כי התקופה שתחילתה ביום 22.3.2020 וסיומה ביום 31.5.2020 ("התקופה הקובעת") לא תובא בחשבון במניין הימים לגבי הגשות דיווחים, בקשות והליכים אחרים שיפורטו להלן ואשר מועד פקיעתם חל בתקופה שהחל מיום 22.3.2020 ועד חודשיים לאחר ה"תקופה הקובעת", כלומר עד ליום 31.7.2020.

ואלו הנושאים: הקטנת מקדמה (סעיפים 15(ה)(1), (ה)(2), ו(1) לחוק מיסוי מקרקעין); הגשת דיווח על מכירת אופציה ייחודית (סעיף 49י(א)(7) לחוק מיסוי מקרקעין); מסירת הודעות על דחיית יום המכירה בעסקאות פינוי בינוי, בעסקת תמ"א 38 (חיזוק והריסה) וכן הודעה על עסקה המותנית בתנאי עתידי ובה מבוקש לדחות את יום המכירה לפי סעיף 19(3א) לחוק מיסוי מקרקעין (סעיפים 49כא(א), 49כא(ג)(2), 49לב2(א) ו-75א לחוק מיסוי מקרקעין); המועד למענה מאת מנהל מיסוי מקרקעין ומנהל מע"מ בדבר הטבות מס בפינוי בינוי (סעיף 49כא(ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין); קביעה ושליחה של שומה (סעיף 78 לחוק מיסוי מקרקעין); תיקוני שומה ביוזמת מנהל מיסוי מקרקעין או הנישום (סעיפים 85 ו-85א לחוק מיסוי מקרקעין); הגשת השגות ומתן החלטה בהשגות (סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין); הגשת ערר על החלטה בהשגה (סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין).

תקנות שעת חירום שלעיל אינן חלות על מועדי הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין או על פעולה באיגוד מקרקעין לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין ועל מועדי תשלום המס.

עוד יובהר כי המועדים הנ"ל הם בבחינת תקופה מקסימלית וניתן לפעול במסגרת המועדים הרגילים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

הוראת הביצוע כוללת דוגמאות שונות ליישום תקנות שעת החירום.

רשות מקרקעי ישראל - דחיית תשלומים והתחייבויות

ביום 24.3.2020 החליטה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לדחות את מועדי התשלום הקבועים בשוברים שהונפקו, בכפוף ובהתאם למפורט להלן:

לקוח המחזיק בידו שובר לתשלום שהונפק על ידי רמ"י שהתשלום האחרון הנקוב בו חל בין התאריכים 25.3.2020 ועד 26.4.2020 יוכל לשלם את הסכום הנקוב בשובר ללא צורך בקבלת שובר עם תאריך מעודכן – עד ולא יאוחר מיום 27.4.2020. דחיית התשלום לכשעצמה לא תחשב איחור ו/או הפרה של תנאי העסקה ו/או תנאי המכרז ולא ייווספו בגינה הפרשי הצמדה וריבית.

ככל שהתשלום הוא תנאי לביצוע פעולה ו/או הנפקת הסכם, לא יינתן השירות ולא יונפק הסכם עד להשלמת ביצוע התשלום המלא, והכל בהתאם לתנאי ההתקשרות או העסקה.

בעסקות להקצאת קרקע במכרז ובפטור ממכרז יחולו, בנוסף, ההוראות הבאות:

עם דחיית מועדי תשלום הקבועים בתנאי העסקה עבור רכיב הקרקע והוצאות הפיתוח, יידחו ליום 27.4.2020 גם מועדי ביצוע ההתחייבויות על פי תנאי העסקה המהווים תנאי לחתימת הסכם פיתוח או חכירה על ידי רמ"י, דהיינו: המצאת ערבויות חתימה על הסכם תשתיות, חתימה על הסכם בניה, והמצאת הסכם חתום לרמ"י.

דחיית מועדי תשלום הוצאות הפיתוח ויתר מועדי ביצוע ההתחייבות על פי תנאי העסקה המהווים תנאי לחתימת הסכם פיתוח או חכירה על ידי רמ"י, כאמור לעיל, תחול גם במקרה בו הוצאות הפיתוח ויתר ההתחייבויות כאמור לא משולמות או לא מתנהלות מול רמ"י (אלא משרד הבינוי והשיכון או גורם מפתח אחר). האמור לא יחול על תשלומי אגרות והיטלים על פי דין, אשר בעניינם יחולו הוראות הדין.

אין בדחיה שלעיל משום אישור לדחיית מועדים או מתן אורכה לביצוע חיובים אחרים המעוגנים בהסכמים.

רמ"י הבהירה כי יתכן איחור במועד מסירת המגרשים בהתאמה וכי האמור לעיל לא יחול על תשלומי תמלוגים מכל סוג שהוא.